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家づくり成功術 将来を見据えた資金計画

Lesson6

大切なのは「返せる額」住宅ローンの仕組みを知って賢いプランを

 

チェック
大切なのは「返せる額」
住宅ローンの仕組みを知って賢いプランを

住宅ローンとの付き合い方も、家づくりの重要なポイントです。気をつけたいのは、「借りられる額」と「返せる額」は異なること。まずは、自分たちのライフプランのなかで問題なく返せる限度がどのくらいかを把握する作業が必要です…。組み立てた資金計画を基に、購入可能な土地や建物の規模を考えましょう。

 

大切なのは「返せる額」住宅ローンの仕組みを知って賢いプランを

  • 住宅ローンについて知ろう

家づくりにかかる費用

建物本体工事費のほかに
関連する工事費と諸費用がかかる

家づくりにはいったいどのようなお金がかかるのでしょうか。

家そのものを建てる「建物本体工事」以外にも様々な費用を要します。家の工事に関連して「解体・造成」、「外構・造園」、「地盤改良工事」、「別途工事」があります。その他、「諸費用」としては、水道加入金や住宅ローンなどの諸費用、登記費用などが必要となります。諸費用の総額は、総予算のおよそ7%に相当します。このほか、土地を購入する場合には土地代及びそれに伴う諸経費がかかります。

マイホームの資金計画を立てたら、総予算から土地代と諸費用を差し引いた額で家の計画を考えることになります。

家づくりにかかる費用

建物本体工事

建物本体工事

+
解体・造成 旧家屋の解体費 / 土盛り・土留め・崖対策など

外構・造園 車庫スペース / 門・塀 / アプローチ / 造園

地盤改良工事 杭打ち工事など / 表層改良工事

別途工事 水道本管取出し工事 / ガス配管工事 / 浄化槽工事 / 準防火地域の工事(アミ入りガラスなど)

諸費用 水道加入金
住宅ローンなどの諸費用 / 登記費用

土地購入関係 仲介手数料 / 印紙税 / 土地所有権移転登記 / 固定資産税

建物関係 建物表示登記 / 保存登記

住宅ローン関係 印紙税 / ローン手数料 / 火災保険料 / 保証料 / 抵当権設定登記

住宅ローンの種類

安定的な方法とお得な方法、
生活設計に合わせて選びましょう

住宅ローンには、いろいろな種類があります。大きく分類すると、公的融資か民間融資かの違いのほか、金利タイプや返却方法による違いがあります。一般に、利率や返却方法が一定のタイプは返済計画を立てやすく、利率や返却方法が変化するタイプは上手に利用するとお得になります。

住宅ローンの種類
機関
公的融資 年金融資・財形融資など
財形融資以外は長期固定型が中心

メリット
月々の返済計画を立てやすい

民間融資 銀行・保険会社・ノンバンクなど
「変動金利型」と「固定金利型」がある

メリット
商品バリエーションが豊富

金利タイプ
完全固定金利型 借り入れ当初の金利が変わらない

メリット
計画的な返済計画を立てられる

デメリット
金利が低くなっても借り入れ当初の利率を保持

固定金利選択型 一定の期間、金利が固定される

メリット
融通を利かせた資金計画が可能

デメリット
更新時の金利が高いと、その後の金利が下がってもそのまま

変動金利型 金融情勢の変化に伴い金利が変わる

メリット
高金利時に長期で借りるとお得
低金利時に短期で返済するとお得

デメリット
低金利時に長期間借りると不利

返却方法
元利均等返済 元利均等返済

毎回の返済額が均等になるように、元金と利息の割合が変化する方式

メリット
資金計画を立てやすい

元金均等返済 元金均等返済

毎回の返済額に含まれる元金を一定にする方式

デメリット
返済当初の返済額が多い

メリット
返済が進むにしたがって負担は軽くなる

返済する際には、返済期間の途中に「残高の一部」あるいは「残高のすべてを一括」返済することができます。これを「繰り上げ返済」と呼びます。繰り上げ返済したお金は元金の返済に充当されるので、その分の利息の支払いを軽減できるメリットがあります。

繰り上げ返済には2種類あります。「期間短縮型」は、毎月の返済額はそのままにして返済期間を短くするタイプ。「返済額軽減型」は、返済期間をそのままにして毎月の返済額を減らすタイプです。

繰り上げ返済の2種類元利均等返済の場合
返済期間短縮型
①の部分の元金を繰り上げ返済すると、②の部分の利息は払わなくてよくなる

①の部分の元金を繰り上げ返済すると、②の部分の利息は払わなくてよくなる

繰り上げ後も返済額を変えない場合、当初の計画よりも早く返済し終わる

繰り上げ後も返済額を変えない場合、当初の計画よりも早く返済し終わる


返済額軽減型
①の部分の元金を繰り上げ返済すると②の部分の利息は払わなくてよくなる

①の部分の元金を繰り上げ返済すると②の部分の利息は払わなくてよくなる

繰り上げ後も返済期間を変えない場合、当初より当月返済額が低くなる

繰り上げ後も返済期間を変えない場合、当初より当月返済額が低くなる


繰り上げ返済の例を見て見ましょう
繰り上げ返済の例を見てみましょう

期間短縮型のほうが返済総額は少なくなります。ただし、毎月の返済額は変わらないので効果がでるのは返済が終了してからです。これからのライププランを考えたうえで、どちらが自分たちに合っているかを判断しましょう。


借りられる額と返済額

年収に応じて
借りられる比率が決まってきます

ところで、金融機関はどれだけ貸してくれるのでしょうか。一般に金融機関は、返済可能な年間返済額の比率(返済負担率)を年収に応じて設定しています。

返済負担の例
返済負担の例
 

ここから計算すると、
年収580万円の人は年間「580万円×35%=203万円」まで返済可能とみなします。毎月の返済額に換算すると16万9,167円になります。

では、この返済額を想定した場合、借りられる金額はいくらになるでしょうか。下の返済金額早見表(例)を基に計算してみましょう。

返済金額早見表(100万円当たりの返済額)の例
返済金額早見表(100万円当たりの返済額)の例

先に計算した「毎月16万9167円返せる人」の例で、借り入れ可能額を算出してみます。ここでは、10年の固定金利の場合を考えてみましょう。

借り入れ可能額の例
  • 返済期間 20年:16万9,167円×100万円 / 4,964円 = 3,407万円 借り入れ可能!
  • 返済期間 35年:16万9,167円×100万円 / 3,210円 = 5,270万円 借り入れ可能!

返済期間が長いと月々の返済額を低く抑えられるので、借り入れ可能な金額も多くなります
(これは参考例を算出したもので、実際には条件によって変わってきます。お客様の場合についてはお問い合わせください。)

お問い合わせはこちら


資金計画と家づくり

今すぐ購入…がお得
ライフプランを考えて資産を残しましょう

家づくりを考える際の入り口では、そもそも「購入」するか「賃貸」にするかで迷っている方もいるでしょう。でも、賃貸の場合、家賃を支払い続けても最終的に資産は何も残りません。購入すれば、家賃と同じ額のローンを払い続けた場合にもローン完済後に土地が資産となります。同じ金額をかけるなら、きちんと資産が残るほうがお薦めです。

次の段階では、頭金を貯めてから家を購入しようと考える方もいらっしゃるかもしれません。そうお考えの方には、早めに購入することをお勧めします。なぜなら、自己資金を貯めることで借入額こそ低くなりますが、その期間の家賃負担の影響のほうが大きくなるから。頭金を貯めるよりも、家賃の支払額を考え早めに購入する方がお得です。

さて、購入することを決めて資金計画を立てました。予算の枠で希望の家を建てられるなら、こんなに嬉しいことはありません。このまま計画を前進させていきましょう。

逆に、希望の家には予算が足りないと分かることもあります。その場合、選択肢は3つあります。

3つの選択肢
  • 土地を探している方であれば、もう少し安い土地に変更する
  • 建物プランを変更し、予算内に収める
  • 予算オーバー分の頭金をもう少し増やすことで融資総額を維持する

どれを選ぶかはお客様次第。自分たちが何を優先して家づくりをしたいのか。その点をはっきりさせることが、後悔しない家づくりのためには重要です。


吉住工務店は…

家づくりに対する疑問や不安、少しは解消されましたか?吉住工務店は、資金計画をはじめ、家づくりに関するご質問やご相談にいつでもお応えします。お気軽に声をおかけください。

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